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2014/4/8 

不動産鑑定お役立ちガイド 更新しました!・・・2014地価公示 仙台市のマンション編

2014地価公示 仙台市のマンション編
仙台地裁管内の競売物件でもマンション(区分所有権)の人気は高く、売件数が少ない中で入札者は殺到し、売却率はほぼ100%、買増率も実勢価格ベース以上での落札が一般化しています。仙台市内のマンションストックはまだニーズに比べて少なく、中古マンション人気は当分続くと思われます。

デベロッパーのマンション用地取得は主に地下鉄沿線や仙台市市街地が中心となっており、超高層、大型化する傾向がみられます。今後、分譲マンション供給の増加が予測され、分譲会社の販売競争も徐々に激しくなりそうです。

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2014/4/7 

2014地価公示 仙台市住宅の地価上昇 (戸建住宅地編・収益物件編)

2014地価公示では仙台市の住宅地の平均変動率は3.1%上昇となり、昨年(1.7%上昇)に続き上昇率を強めた結果となりました。

震災後の仙台市の人口増加やアベノミクスによる景況感の改善、消費増税前の駆込み需要もあって、昨年の取引件数は大きく増加し、住宅地等の地価も上昇しました。

変動要因としては、震災直後から続く物件不足に加えて、仙台都市圏では地価上昇、建築費高騰が深く浸透してきており、将来の値上がり懸念や消費増税前の駆込みによる需要が地価を上昇させたものと考えられます。

収益物件編追加しました。(140407)

戸建住宅地の動向をもう少し細かく見てみると⇒

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2014/3/30 

2014地価公示 工業地の地価上昇率全国上位に仙台都市圏のポイントが・・

大都市圏の住宅地や商業地の報道がメインとなってしまって、メディアではあまり報道されませんでしたが、
工業地の地価上昇率全国トップ10に、仙台市とその近郊の地点が5か所もランクインしています。

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2014/31.html

主に物流関連施設の需要増がその原因といわれています。その背景は?
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2013/4/1 

仙台にも物流系リートが続々と!

仙台周辺にも、物流系リート物件が出始めました。
単なる保管型の倉庫ではなく、最新鋭の設備を備えが物流の大型施設が進出しています。5000坪以上のフロアは一体誰が借りてるのでしょう?新たなプレーヤーが現れ、海外からやってきた大型物流施設はまだまだ増えそうな予感がします。

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2013/3/5 

消費増税と住宅取得・・戸建注文住宅に関わる経過措置

現在、戸建住宅需要者の約6割以上が消費増税の時期を考慮して契約しているという調査結果があります。消費税率は2014年4月に8%、2015年10月に10%へと引き上げられる予定です。家を買う時の建物価格、工事費、設計料、住宅ローン手数料、不動産屋さんに支払う仲介料等に関わってきます。注文住宅の建築では、契約日によって税率が変わることがあるので注意が必要です。ポイントは、契約時期!増税となる日(指定日)の6か月前の前日までに工事請負契約を締結した場合、引渡日が増税実施以降でも改正前の税率が適用されるということです。

つまり、2014年4月1日から現行5%が8%に税率が引き上げられるので、6か月前の今年9月30日までに契約を締結していれば、2014年4月1日以降の引き渡しでも消費税は5%が適用されます。
2013年10月1日から2015年3月31日までの間に請負工事契約が完了している場合は、(2015年10月1日から8%から10%に引き上げられる予定なので)引渡日が2014年3月31日までは消費税5%、2014年4月1日以降は8%。
2015年4月以降に契約完了した場合は、引渡日が2015年9月30日までは消費税8%、2015年10月以降は10%となります。

主に工務店やハウスメーカが受け皿となる注文住宅の消費増税前の駆込み需要は今年9月ごろまでがひとつのヤマといえそうです。

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2013/2/26 

オフィス空室率、震災後改善傾向

仙台ビジネス地区の空室率は、震災後は復興関連の県内進出企業等の需要等により改善傾向が続いています。


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2012/7/6 

戸建住宅着工戸数が驚異的に伸びています!

少し前まで震災で被害を受けた家の修繕がメインだった工務店やハウスメーカーは、新築住宅の建設に本腰を入れています。県外からの新規参入するハウスメーカーも増えています。
一方で、業者の競争が激化しているためか、住宅の建築費については、それ程の上昇は見られないようです。
仙台市内では、値頃感のある外縁部を中心に需要が高く、全域で物件の依然として供給不足が続いており住宅地価格は強含みです。
賃貸物件の不足から仙台市、石巻市では貸家の着工戸数も増加しています。

今土地を買っても、職人さんの手配がままならないため、入居は1年近く待たされるケースもあるようです。

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2012/5/9 

不動産鑑定お役立ちガイド 更新しました!・・・100万人の復興プロジェクト

仙台市の平成24年度から27年度の「実施計画」が策定されました。5月の仙台市の市政だよりにも掲載されています。仙台市の「基本計画」と「震災復興計画」の実現に向け、今後4年間に取り組む事業の概要をまとめたものです。
震災復興を最優先課題に掲げており、復興公営住宅の整備、移転促進事業の今後の進捗状況が注目されます。

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2012/3/28 

2012地価公示・・・気仙沼南郷はなぜ18.3%も下落したか?

気仙沼南郷(気仙沼-1)は全国で第三位の下落率を示し、年間で約18%の大きな下落となりました。しかし、幹線道路を挟んだ田中前等の地域では反対に地価の上昇が見られます。
地価公示は地域の代表性を持つポイントとして、大局的に説明されることが多いのですが、この気仙沼南郷の地価動向に関しては津波被害の程度や過去の災害履歴等が影響しており、同じ下落率を適用できる地域は、震災前よりもっと狭い範囲で考える必要があります。

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2012/3/26 

2012地価公示・・・石巻しらさぎ台はなぜ60.7%も上昇したか?

平成24年地価公示の地価上昇率の上位10地点の中に宮城県内の地点が9つも入っています。今回の地価公示では被災地の高台地の地価上昇が大きな話題として報道されています。
そのなかで最も地価上昇率が大きかったのは石巻市須江字しらさぎ台のポイントで年率60.7%の上昇となりました。
しらさぎ台団地の独特の地域要因として、その原因を探ってみました。

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2012/3/25 

2012年地価公示、宮城県沿岸部で地価上昇も・・・

平成24年1月1日時点の地価公示価格が3月22日国土交通省から発表されました。宮城県内では平均変動率が住宅地、商業地ともに下落率は縮小。宮城県は愛知県に次ぐ下落率の低さとなりました。宮城県内では沿岸部の高台や被災地周辺部を中心に地価上昇地点や横ばい地点も前年より増加しました。

背景には震災直後からの被災者の移転需要、昨年夏以後短期間に急激な取引の増加があったために供給される物件が今なお不足しているという事情があります。

一方で、津波被災地ではライフラインが復旧しても住民が流出したままの地域があります。このような地域では災害リスクに重点をおいた取引が一般化しているために、震災以後の取引はみられず、需要は大幅に減少して下落幅が大きくなりました。

こうした事情により全国で最も高い上昇率(全用途:石巻市須江字しらさぎ台、+60.7)、下落率を示した地点(全用途:仙台市若林区荒井字神屋敷、−27.0)いずれも宮城県内にあり、震災により県内の地価は2極化しているといえます。
(住宅地の最高下落率は気仙沼市南郷の−18.3)

石巻しらさぎ台はなぜ60..7%も上昇したか?
国交省平成24年地価公示の概要⇒

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2011/12/22 

PML値って何?

被害日本大震災では震源に近かったにもかかわらず仙台市内のオフィスビル等の投資物件は比較的被害が小さかったといわれています。仙台の中心部のビルの約30%に被害があったものの、ほとんどは外壁の軽微なひび割れであり、阪神大震災の時ような倒壊したビルはありませんでした。
その原因としては、1978年の宮城県沖地震、2003年の宮城県北部地震、2008年の岩手・宮城内陸地震など、しばしば震度5を超える大きな地震が起こる土地柄であったため、旧耐震ビルが他都市に比べて少なかったのが原因と考えられています。

REITなどの不動産投資では、耐震指標としてPML値を話題にします。

そのPML値とは⇒

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2011/10/17 

住宅需要者が分かる!(その2:その3)

住宅の建築でも、住む人の願いや希望が大きく取り入れられる注文住宅の需要者について、住宅金融支援機構のフラット35の利用者調査の結果から考えてみました。
注文住宅の延床面積は山形県が最も広く、鹿児島県が最も低いのは意外でした。また、東京都の土地付き注文住宅の所要資金は5270万円で、前年調査の5116万円から上昇しています。下落する都道府県が大部分である中で、東京都、神奈川ではやや上昇傾向のようです。

「マンション需要者について(その3)・・」10月16日も御覧ください!

不動産鑑定お役立ちガイド⇒

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2011/10/12 

不動産鑑定お役立ちガイド 更新しました!・・・住宅需要者が分かる!(その1)

住宅金融支援機構から発表されている「平成22年度フラット35利用者調査報告」平成23年6月16日は、フラット35を利用して住宅購入者の金融機関から受ける融資額や年収、一戸建てやマンションの総額や広さについて、非常に参考になります。
住宅価格は需要者の所得によって決まりますが、自己資金、融資額については取得者個々で異なることから、こうしたデータにより平均的なイメージを作ることができます。

不動産鑑定お役立ちガイド⇒

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2011/9/23 

2011年の地価調査が公表・・・不動産鑑定お役立ちガイドをご覧ください!

2011年7月1日時点の土地価格を示す地価調査価格が発表されました。
岩手、宮城、福島などでは震災直後から緊急避難的、土地需要が高まった地域もあり、津波被害地域が注目されました。
復興計画が構想されている中で、今回公表された土地価格のもつ意味は被災地では大きいといえます。
地域によって独特の動きがあるようです。宮城県の中でも石巻市では昨年からの変動率が上昇、横ばいのポイントがありましたが、気仙沼市の高台地では、昨年より下落幅が縮小しましたが横ばい、上昇はありませんでした。今回の地価調査基準地の変動率を比べる時の注意点をご紹介します。

不動産鑑定お役立ちガイド⇒

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2011/9/14 

基礎のヒビ割れは、危険なの?・・不動産鑑定お役立ちガイドをご覧下さい

住宅の基礎にヒビ割れが生じたら、どうしたらいいの?
地震によってヒビ割れた基礎が劣化と判斷するかどうか、見分ける判断基準をご紹介します。
ヒビ割れの計測には「クラックスケール」が使用されます。

不動産鑑定お役立ちガイド⇒

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2011/8/31 

REIT物件利回り情報を更新しました。

REITの情報を更新しました。
利回りの変動は次の通りです。

【NBF】「NBF仙台本町ビル」:
粗利回り 前期11.8%→今期11.9%              
NOI利回り 前期 6.7%→今期 6.6%

【JPR】「損保ジャパン仙台ビル」:
粗利回り 前期11.6%→今期11.1%
NOI利回り 前期 7.9%→今期 7.5%

REIT物件利回り情報⇒

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2011/8/26 

不動産鑑定お役立ちガイド 更新しました!・・震災後の宅地危険度判定

被災宅地危険度判定の調査結果が仙台市から公表されています。
被災宅地危険度判定制度もあまり知られていないようです。制度は宅地の所有者に情報提供することを目的としているとのことです。
調査結果を第三者にも広く詳細に公表して頂けると、住宅の買主、不動産流通業界にとって大いにプラスになるものと思いますが・・。

被災宅地危険度判定連絡協議会
不動産鑑定お役立ちガイド⇒

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2011/8/25 

不動産鑑定お役立ちガイド 更新しました!・・震災後の建物判定

罹災証明、応急建物判定など、建物の被害程度の判定には様々なものがあります。判定結果も「危険」、「半壊」、「半損」などと判定区分が異なるため、ますます分りにくくなっています。
震災後の建物物の判定について整理してみました。応急建物危険度判定は震災直後に、安全性の立場で行われましたが、今は各種支援策や税の免除のための(罹災証明のための)建物の被害程度の認定が行われています。
応急建物危険度判定と罹災証明の認定、地震保険の査定は、それぞれ関連性はなく、別個の制度に基づいており注意が必要です。

不動産鑑定お役立ちガイド⇒

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2011/8/4 

不動産鑑定お役立ちガイド 更新しました!・・ 仙台のオフィスビル市場

全国主要都市の中でも特に高い仙台のオフィス空室率が震災後改善されてきています。
震災前、20%以上だった仙台のオフィスの空室率は、震災後徐々に空室率が低下しています。被災ビルからの避難に加えて、県外からの復興支援企業の仙台進出、復興事業を期待する企業の拠点開設などがその背景にあります。
震災後、仙台の東北における拠点性が高まっているということが言えるかもしれません。

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2011/7/29 

不動産鑑定お役立ちガイド 更新しました!・・ 年収倍率と返済割合

ローンを利用して不動産を取得する場合、購入可能な住宅価格は、買手の所得や年齢に大きく左右されます。
なぜなら、ローンを組む期間、月々返済できる額により購入できる不動産価格が決まってしまうからです。ライフプランを考えた返済可能額から購入可能な不動産を決めるのが鉄則です。それでは、はたして年収の何倍くらいまでが購入可能となる範囲なのか、中長期的に冷静に見極めることが大切です。
宮城県の新築マンション平均価格と平均収入を例に、返済額を試算してみました。

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2011/7/25 

REIT物件利回り情報を更新しました。

REITの情報を更新しました。
利回りの変動は次の通りです。

【UUR】「MA仙台ビル」:
粗利回り 前期9.8%→今期9.8%
NOI利回り 前期7.5%→今期7.5%

変動はありません。

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2011/7/14 

震災後の不動産動向アンケート結果について

宮城県不動産鑑定士協会、震災土地評価委員会では、実際に取引に関わった県内の宅地建物取引業者280社からアンケートを回収し集計・分析し、その結果を7月11日に公表しました。6月1日時点と9月1日時点に価格と取引件数等について回答をいただきました。6月時点の取引実績と9月の予測を回答頂いたことにより短期的な将来予想が可能となります。

津波被害を免れた土地取引が活発化しています。確かに緊急避難的需要で中古住宅を中心に需要が高まっていますが、アンケート結果からは短期的な現象と見た方が良いようです。

不動産鑑定お役立ちガイド

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2011/7/6 

不動産鑑定お役立ちガイド 更新しました!・・・マンション修繕積立金ガイドラインについて

震災によるマンションの被害の程度はマンションによって相当違います。
先日、調査したマンションは、外壁が崩れ、コンパネやガムテープで応急処理していました。そのマンションは250戸以上の世帯数があり、今後どのような修繕計画等で対応をしていくつもりなのか心配になりました。
私が昔住んでいたマンションは昭和50年代建てられたマンションでしたが、大規模修繕するときに、各戸床面積に応じた臨時の修繕費を支出しました。よく覚えてはいないのですが100万円近くだったと思います。月々の修繕積立金が分譲当初から少額で、マンションの総戸数も少なかったことが原因でした。
修繕積立金の額と、世帯数、大規模修繕の時期、修繕積立金の残高は、大規模修繕の時になって初めて意識しますが、マンションのりっぱな価格形成要因です。

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2011/6/16 

不動産鑑定お役立ちガイド 更新しました!・・大震災の不動産市場の影響について

震災が不動産市場へどんな影響を及ぼしているか?
宮城県不動産鑑定士協会では県内の不動産業者さんにアンケートを実施しております。
集計結果はプレス発表いたしますが、協力して頂いた不動産業者の皆様にはより詳細な分析結果を提供させていただく予定でおります。
必ずや貴重な資料となるはずです!
何卒、ご協力のほどよろしくお願い申し上げます。

大震災の不動産市場への影響について⇒

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