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「プロロジスパーク多賀城」の信託受益権が売却

「プロロジスパーク多賀城」の信託受益権が売却

日本プロロジス投資法人の発表によると、2017年6月26日譲渡予定(4月17日契約)、譲渡予定価格は、7,155百万円、譲渡予定価格と想定帳簿価格の差額は2,185百万円です。東北地方としては珍しいマルチテナント型物流施設の取引です。譲渡先の詳細は明らかにされていませんが、「国内一般事業会社が組成するSPC」とのことです。
土地:約19,877平米、建物:延床36,851平米、平成21年3月30日竣工、SRC4階、マルチ型

2013年2月に5,370百万円で取得されており、今回の譲渡額は取得額の約133%。4年程度の保有期間でキャピタルゲインとしてはかなり大きいといえます。
高速道路ICへの接近、街路条件も良好であるうえ労働力の確保も比較的容易で、エリアのポテンシャルが大きく評価された取引と考えられます。

170602

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REIT物件の組換え取引、ファンド間取引が増加

REIT物件の組換え取引、ファンド間取引が増加

不動産投資信託の約5年間の譲渡、取得額の推移をみると、譲渡取引が増加しており、ファンドの組み換えが積極的であることがわかります。ファンド間の転売取引も珍しくなくなってきています。
J-REIT全体としては、一進一退の状況ですが、適格物件が少なく全体的に取引はやや減少気味のようです。
仙台市内においても、投資資金が地方へと向かっているなかで、優良物件が出ればかなりの高額、高値取引があたりまえのようになっています。

170526

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【判例】『定期賃貸借契約(定期借家)における期間満了後の使用継続』

【判例】『定期賃貸借契約(定期借家)における期間満了後の使用継続』

期間満了後に建物が継続使用されたケースにおいて、定期建物賃貸借としての効力が否定された裁判例です。
定期建物賃貸借は更新のない賃貸借であり、期間満了により契約は終了します。契約期間が満了しても、その後長期間賃借人が継続して建物を利用し続けるものの、賃貸人が明け渡しを求めることもなく賃料も引き続き支払われているケースがあります。契約は終了するが契約を対抗できないというあいまいな状態が想定されます。このような場合・・

東京地判平成21.3.19では、
期間満了後、賃貸人から何らの通知ないし異議がないまま、賃借人が建物を長期にわたって使用継続しているような場合には、黙示的に新たな普通建物賃貸借契約が提携されたものと解し・・」と述べられています。

賃借人サイドから言えば、定期借家契約であることを否定して明け渡しを拒否することが可能となるということになります。定期建物賃貸借(定期借家)の終了後に別個の契約成立を認めたはじめての例として注目されています。

170524
(注)本文と表示画像は何ら関連性はありません。

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【仙台市のアパート、マンション賃貸事情】  平成25年住宅・土地統計調査より

【仙台市のアパート、マンション賃貸事情】  平成25年住宅・土地統計調査より

平成25年住宅・土地統計調査によると、平成25年の宮城県の空家率は9.4%、仙台市は10.0%。山梨県の22.0%が全国で最も高く、宮城県は最も低かったとのことです。

同調査には、借家の1ヶ月当たりの家賃調査もあり、それによると仙台市の1ヶ月の家賃平均は専用住宅で49,248円となっています。5年前の平成20年の調査に比べてマイナス2.6%の下落となっています。震災後の急激な物件不足があっただけに、家賃下落はやや意外な気もします。

一方、民営借家の総数は平成25年で224,800戸、5年間で約20%も増えています。共同住宅は28,300棟で8.4%の増加。震災後の物件不足によって利便性の良好な地域においては強気の賃貸条件がみられましたが、一方で、共同住宅等の貸家が増加したことにより、競争力に劣る物件や地域において大幅な賃料値下げもみられ、全体的に下落傾向を表したようです。

現在、震災被災者のいわゆる「みなし仮設住宅」入居者は、平成28年3月31日時点で仙台市にはまだ6,843人おられます。平成29年3月末に仮設住宅が終了することを考えると、当然ながらこの1年以内で仙台市内のアパート、マンションの空室率の増加が予測され、賃料はやや弱含みで推移すると考えられます。

さらに、震災後続いていた仙台市の人口増加傾向も昨年あたりからペースダウン傾向が顕著になってきました。仙台市の昨年の社会増加数は3,000人を切っています。人口増加傾向もそろそろ終盤に入った模様です。

低金利や金融機関の積極姿勢もあって、個人、法人を問わず収益物件の引き合いは依然として強く、価格の高騰で取引利回りは低下しています。利回りが低下するなか不動産価格はそろそろピークとの見方もあり、最近では出口戦略に舵を切り始めた投資家による売り物件も市場に出回ってきているようです。

160510

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「特定空き家」の判断基準

「特定空き家」の判断基準

5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空家対策特措法)が完全施行されます。空家対策特措法は2014年11月に公布、15年2月26日に一部施行され、「空家」と判断する目安は「建築物がおおむね1年間使われていない」とする基本方針が示されています。

特定空家の判断基準を抜粋すると次の7つが重要となります。

1、建築物の著しい傾斜 (不同沈下、柱の傾斜・・)
2、構造耐力上主要な部分の損傷 (起訴の破損、変形、土台の腐朽、破損・・)
3、屋根、外壁などの脱落・飛散の恐れ (屋根の変形、壁体を貫通する穴・・)
4、擁壁が老朽化し危険となる恐れ (ひび割れの発生・・)
5、ゴミの放置、不法投棄など (臭気の発生があり周辺住民の日常生活に支障を及ぼす・・)
6、周囲の景観と著しく不調和 (多数の窓がらすが割られたまま放置、立木の繁茂)
7、空家に住み着いた動物の問題 (鳴き声の発生や臭気で周辺住民の日常生活に支障を及ぼす・・)

いずれもおおまかな基準であるため自治体(市町村長)の細やかな判断に委ねられることになります。
特定空家に指定されると、所有者が措置を履行しない場合には、市町村長が行政代執行による解体作業などが実施されます。

150521

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年収は減少する一方で、住宅購入価格は年収の5倍程度を維持

年収は減少する一方で、住宅購入価格は年収の5倍程度を維持

宮城生協連合会の2014年家計モニター調査結果によると、年額ベースで夫の給与は前年より16万9368円減少、妻は8万9556円増加。夫の月額平均収入は40万3995円で前年比2.5%マイナス。妻は6万9654円で13.7%増加。218世帯月平均189世帯が回答、世帯主の平均年齢は49.7歳、家族の平均人数は3.6人。

一方で、三井住友トラスト基礎研究所のフラット35利用者を対象とする調査では、購入する住宅価格は一定水準の年収の約5倍が維持されているそうです。また、ローン金利の大幅な低下にもよらず世帯年収に対する元利金の年間返済額を表す返済負担率(DTI)は徐々に増加しており、まだまだ世間一般には景気回復は浸透していないようです。2014年のDTIは平均22.5%とのことです。

同調査によれば住宅ローンの延滞率は全国的に低下傾向で、デフォルト率も2011年以降は改善傾向とのことです。金融機関の融資に際しての慎重な姿勢が覗われるとともに、競売物件激減の原因が垣間見えます。返済負担率は25%を境にして住宅ローンのデフォルト率が急上昇するという結果も出ています。

三井住友トラスト基礎研究所「住宅購入価格は年収の「5倍」が一般的に」

150507

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仙台市の分譲マンション供給2014

仙台市の分譲マンション供給2014

建設新聞社の調査によると昨年2014年(1月〜12月)の仙台圏の分譲マンション新規供給戸数は前年比42.7%減の653戸となり、調査開始以降で最低になりました。(建設新聞1月28日)
供給が減った大きな原因は1戸当たり約3000万円で高止まりしている建設費の高騰です。マンション業者の大きな悩みは建築費や地価の上昇分をダイレクトに販売価格に上乗せできないことです。高額でも販売が見込め、建築費などの上昇分を吸収できる超高層や市内中心部大型物件の建築が進んでいる一方、地下鉄駅へ徒歩圏でありながら用地取得後長期間建設されない空地も見受けられます。
供給の減少を反映して新築マンション販売は好調で価格は上昇していますが、総額を抑えるために1住戸当たりの面積はやや小さくなってきているように感じます。

今後は、有名どころのマンションデベロッパーによる、「あすと長町」や「仙台駅東地区」を中心に新規大型供給が複数計画されており、昨年度の供給戸数は底を打ち今後の新規供給は増える見込となっています。


150427

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2015地価公示 仙台市のマンション編

2015地価公示 仙台市のマンション編

地価公示に見る仙台のマンション市場
建築資材価格の上昇や免震・制震構造が一般化していることも影響し、新築マンションの分譲価格は上昇傾向です。
一方で、開発業者サイドでは建築費高騰の影響でマンション事業は相対的に建築費が割高となる郊外や交通利便性が劣る地域での開発は敬遠され、容積率の大きい市内中心部で大型化、超高層化する傾向がみられます。

今回の地価公示価格をみてみると、マンション用地に関しては、大幅な上昇ではないものの仙台市中心部や地下鉄駅周辺で比較的堅調です。地価公示価格の年間変動率は次のとおりです。

■マンション用地と推測される地価公示地点

仙台青葉-1  青葉区土樋1丁目 前年4.5%プラス  今年3.1%プラス
仙台青葉-3  青葉区錦町1丁目 前年4.9%プラス  今年4.6%プラス  
仙台青葉-25  青葉区広瀬町   前年3.5%プラス  今年3.9%プラス
仙台青葉-54  青葉区柏木1丁目 前年4.2%プラス  今年4.7%プラス
若林-7  若林区大和町5丁目 前年3.7%プラス  今年3.5%プラス
仙台泉-8  泉区泉中央3丁目 前年3.5%プラス  今年3.4%プラス
太白-31  太白区鹿野3丁目 前年2.3%プラス  今年3.8%プラス

新築マンション供給が少ない中で中古マンション市場は販売は好調、売希望価格は上昇傾向となっています。流通物件不足を映じ中古マンション価格は震災前に比べ大幅に上昇し、最近の成約価格の平均は1800万〜2000万円という調査結果もあります。新築物件が少なく価格が高騰した影響で、中古物件に割安感が出ている地域や築浅物件が人気のようです。

150430

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仙台市の人口増加と地下鉄駅

仙台市の人口増加と地下鉄駅

平成26年末の仙台市の人口は105万3509人、1年間で3931人の増加です。(前年増加数は6892人)平成26年増加の内訳は自然増加数が1062人、社会増加数が2869人。社会増加は震災の2年前から増える傾向にあり、震災後の平成23年から津波被災地域からの移転などで激増しましたが平成24年をピークに次第に社会増加は小さくなってきています
区別にみると青葉区、若林区、太白区で県内移動、県外、国外との移動がともに転入超過、宮城野区では県内移動が転出超過、県外・国外との移動が転入超過。泉区は県内移動、県外・国外の移動ともに転出超過です。
最も社会増加が多かったのは、太白区、以下青葉区、若林区、宮城野区と続きます。

転勤等の引っ越しを伴う社会増加によってアパート、マンションなどの賃貸需要が生じます。
ちなみに仙台市交通局の地下鉄駅別の乗車人員によると平成26年度で増加率(平成25年比)の大きい駅は順番に「愛宕橋」6.3%、「長町」5.0%、「北四番丁」4.7%、「河原町」4.6%、「北仙台」3.8%となっています。これら駅周辺の賃貸需要が旺盛で、新築物件も多くなっています。復興公営住宅が完成し民間借り上げ住宅からの転出者が多くなるなかにあっても、地下鉄駅に近い物件は需要が根強いようです。
以前は大型商業施設に近い「長町南」「泉中央」「八乙女」周辺の賃貸物件が人気だったのですが、物件不足と賃料上昇により穴場的な「愛宕橋」等へ需要が移転したとも考えられます。

150331

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平成27年宮城県地価公示の概要

平成27年宮城県地価公示の概要

3月19日発表された平成27年地価公示によると
県全体における全用途の平均変動率は住宅地と商業地はともに2.3%の上昇となり、3年連続で上昇しました。仙台市の平均変動率は3.5%、仙台市周辺市町村が1.9%、その他市町村が0.4%となり、いずれの地域も3年連続の上昇。仙台市においては前年(3.2%)に比べ上昇率が拡大しました。

住宅地
* 仙台市の平均変動率は3.2%となり3年連続して上昇
* 市町村別では富谷町が5.4%で最も上昇し、丸森町が▲2.9%で最も下落した。
* 最も上昇した地点は太白−14(八木山本町1丁目)で上昇率は9.6%
* 最も下落した地点は栗原−5(栗駒岩ケ崎上小路)で下落率は▲3.9%となった。
* 最高価格地は仙台青葉−3(錦町1丁目)248、000円/

商業地
* 仙台市の平均変動率は4.2%、3年連続して上昇で上昇幅は前年(3.4%)から拡大
* 仙台市周辺市町村における平均変動率は0.7%となり、前年の下落から上昇に転じた。
* 市町村別の平均変動率では、仙台市が4.2%で最も上昇し、加美町が▲4.0%で最も下落。
* 最高価格地は仙台青葉5−1(中央1丁目)の2,200,000円/
* 最も上昇した地点は宮城野5−8(榴岡4丁目)で11.6%の上昇。2年連続の上昇率1位。
* 最も下落した地点は宮城大崎5−5(岩出山字二ノ構)で下落率は▲4.8%。

工業地
* 宮城県全体の平均変動率は3.1%で前年(3.5%)より上昇幅は縮小した。
* 仙台市の平均変動率は5.2%で、前年とほぼ同様の変動率となった。
* 最も上昇した地点は宮城野9−1(日の出町3丁目)で8.2%の上昇。
* 最高価格地点は若林9ー1(卸町東4丁目)で43,800円/屐6.8%上昇。前年よりも上昇幅は縮小。

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仙台にも物流系リートが続々と進出しています。

仙台にも物流系リートが続々と進出しています。

個人消費の伸び悩みなどで物流量が減少している状況ですが、小売業の構造的変化や商取引の電子化により物流の効率化と高度化が求められ、先端型物流施設への需要増大がみられます。約10年ほど前から外資系ファンドがオフィス系、レジデンス系に続いて物流系を注目し始め、首都圏では先端型大型物流施設がファンド目的に外資投資会社等が中心となって開発されてきました。こうした物件は高稼働を維持している状態で、最近は株式市場の回復もあって続々とリートに組み込まれるようになりました。当初、物流系ファンドは注目を集めていたものの、リーマンショック等の影響もあり国内勢の動きは鈍かったのですが、最近は大手有名不動産会社、商社も積極的な投資姿勢に変わってきています。
建物はワンフロアが5,000坪以上の大規模なものが多く、地域の物流拠点としての機能が発揮できるような設計となっています。テナントは、消費財関連が大部分を占めインターネット取引の普及に伴ってネット通販や生活雑貨、食品などの全国的な企業が多くなっています。
仙台及び仙台近郊の主な物流系リート物件は次のとおりです。

1.プロロジスパーク多賀城、多賀城市栄2丁目、マルチテナント型、SRC造4階建、土地19877平方メートル、建物延面積36852平方メートル、4テナント(キューソー流通ほか)

2.GLP仙台、宮城野区中野字新沼、SRC造4階建、土地19273平方メートル、建物延面積36973平方メートル、テナント1(アスクル)

3.GLP富谷、黒川郡富谷町成田9丁目、S造2階建、土地19525平方メートル、建物延面積18423平方メートル、テナント総数1(日立物流)

4.Dプロジェクト仙台南、岩沼市空港南3丁目、S造2階建、土地17093平方メートル、建物延面積114043平方メートル、テナント1(三菱食品)

仙台市及びその周辺は人口が増加しており物流量は増加が予想され、さらに仙台港や高速道路ICの社会資本整備も進みました。また、トヨタ東日本、東京エレクトロン等の工場の宮城移転もあり関連企業の本県進出もみられます。円安による輸送コスト増の懸念材料もありますが全国的に見れば宮城の地価はまだ安く、特区等による税制面の優遇措置もあることから、仙台周辺では大型物流施設の立地が増えるものと思われます。

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仙台のオフィス空室率は、震災後改善傾向、三鬼商事調べ・・

仙台のオフィス空室率は、震災後改善傾向、三鬼商事調べ・・

仙台ビジネス地区の空室率(三鬼商事調べ)は、震災前は20%前後と慢性的に高かったのですが、震災後は復興関連の県内進出企業等の需要等により改善傾向が続いており、平成25年1月時点の平均空室率は13.55%。震災後はほぼ一貫して空室率は低下傾向を示しています。
その原因は、耐震性を考慮した物件選びが震災後一般化しており、旧耐震基準ビルから耐震性の高いビルへの移転及び復興関連事業の新規事務所開設の動きと見られます。
平均賃料をみると、震災後やや賃料下落傾向がみられたものの、ここ1年は、新規ビルの供給が少なかったことも影響し、既存ビル賃料はやや持ち直しの傾向がみられるようです。

三鬼商事オフィスリポート

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戸建住宅の着工戸数が驚異的に伸びています!

戸建住宅の着工戸数が驚異的に伸びています!

新設住宅戸数の伸びが沿岸部を中心に伸びています。震災後、県内全体では一ヶ月当たり平均1236戸、仙台市では同じく1ヶ月当たり平均603戸、石巻市では同じく平均110戸、名取市74戸、大崎市70戸、気仙沼市28戸、登米市33戸、富谷町28戸、大和町20戸、利府町16戸、東松島市26戸が新しく建設されたことになります。(国土交通省、宮城県のデータから計算)

名取市、大崎市、登米市の戸数が多いのが目を引きます。名取市は建替えのほかに、沿岸部からの移転需要が考えられます。大崎市、登米市は震災、余震による被害が大きかったため、建替えがメインと考えられますが、大崎市においては地元不動産業者による戸建分譲が旺盛で、比較的安く新築住宅が手に入ることも影響しています。

登米市は区域が広いこともありますが、南三陸町から被災者が多く避難しており、住居を求めて定住する人も多いと聞きます。

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土砂災害警戒区域等について・・

土砂災害警戒区域等について・・

5月3、4日にかけて宮城県内でも記録的な豪雨となり、河川が増水し各地で交通が遮断されました。また、沿岸部を中心に随所で洪水警報や土砂災害警戒警報が発令されました。
4日行った気仙沼市内の大川河口付近では、震災で地盤沈下したところに、高潮の影響もあって排水がままならず道路などが冠水し車の通行が規制されていました。地震による地盤沈下の被害の大きさを改めて実感しました。
沿岸部では、平地が少なく山が迫っている地形のため、豪雨による急激な河川の増水に加え、周辺の急傾斜地の崖崩れ、土砂災害のリスクを考慮した土地選びが必要となります。

宮城県から県内の土砂災害警戒区域等計個所が詳細に公表されています。
●宮城県土砂災害警戒区域等指定個所⇒
●宮城県洪水ハザードマップ⇒

120506

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平成24年地価公示 気仙沼南郷はなぜ18.3%も下落したか?

平成24年地価公示 気仙沼南郷はなぜ18.3%も下落したか?

気仙沼南郷(気仙沼-1)の公示価格は平成24年、平米当たり32,700円(平成23年、平米当たり40,000円)、年間下落率は18.3%で全国で3位でした。津波により2階程度まで浸水し、1階部分の被害が大きかったようです。地域内の気仙沼警察署は移転しました。ライフラインは概ね復旧し、貸家の建築等も見られるものの居住者の転出も多いようです。
下落の原因としては次の二つが挙げられます。

■浸水、津波による心理的嫌悪感による減価(スティグマ)と災害リスク
大川の河川沿いに位置し過去に洪水による被害を被った地域でした。今回の東日本大震災では0.7メートル程度地盤沈下し冠水リスクが増しました。建築制限等の規制地域外ですが、気仙沼市の復興計画では「河川改修及び高台・内陸移転促進検討エリア」に指定されている地域に接しているということもあり、取引は見られません。過去に津波や洪水被害があったという心理的嫌悪感(スティグマ)が消滅するにはまだ時間がかかりそうです。

■津波被害よる競争力の低下
公示地のある地域は、商業施設が建ち並ぶ幹線道路(県道)の背後に位置しており、かつて東には川を挟んで水産加工の業務用地域が拡がり、利便施設と職場へのアクセスが良好なため地価は高水準を維持していました。
大震災以後は津波被害が比較的小さかった隣接する地域である田中前、田中、上田中地区の需要が急増しました。つまり、津波被害が比較的小さかった地域へ需要が集中し、地価公示地点の競争力が急に減退してしまったといえます。

田中前は地価公示地点と県道を挟み隣接している地域ですが、浸水被害は比較的軽微であり、大川から離れ利便性が良く、かなり強含みの価格での取引もみられます。わずか数百メートル程度離れているだけですが、地価が下落した地域と、上昇した地域が混在していることになります。

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平成24年地価公示 石巻しらさぎ台はなぜ60..7%も上昇したか?

平成24年地価公示 石巻しらさぎ台はなぜ60..7%も上昇したか?

■石巻市街地に比べ低い地価水準!
しらさぎ台の平成24年1月の公示価格は平米当たり22,500円(平成23年は14,000円)。公示地点の面積は242平方メートル、つまり一区画当たりの総額5,445千円(平成23年は3,388千円)。建物は概ね15,000千円から20,000千円位として、新築戸建住宅の価格は25,000千円程度で購入できることになります。(土地価格は一画地あたり年間で約200万円上昇)。
一方で、石巻市街地の平均的な住宅価格は概ね平米当たり35,000円から45,000円。しらさぎ台の約二倍近い単価です。震災後は住宅ローンを組む余裕すらなく現金で直ぐ入居できる中古住宅の需要が急増しましたが、中古住宅は緊急避難的需要によりすぐに供給が不足しました。その結果、将来、建物を建築することを見込む需要者が、石巻市内より価格的に求めやすい高台のしらさぎ台の土地(更地)を購入したと考えられます。なお、しらさぎ台では中古住宅の取引よりも更地の取引がメインとなっています。

■しらさぎ台団地の生活利便性が見直された
しらさぎ台団地は平成17年の合併以前は桃生郡河南町に属し、スーパー等の利便施設は団地内にはありません。また、分譲後長期間売行きが厳しかったため地価は低迷し、地価公示価格も平成17〜18年には10%を超える大きな下落率を示していたのです。
平成18年頃から転機が訪れます。団地から南東へおよそ3キロ、三陸自動車道石巻河南インターチェンジ付近で土地区画整理事業が行われ、平成18年4月にヨークタウン、平成19年3月にイオン石巻店等の大型商業施設が相次いでオープンしました。平成20年に石巻駅前のさくら野百貨店が閉店したこともあり、石巻市の商業中心は駅前地区からイオンがある蛇田地区へ移ったとも言われています。しらさぎ台からは自家用車を利用すれば約10分足らずでショッピングセンターへ行くことが可能となりました。自家用車利用が一般化している石巻地区において、スーパー等の生活利便施設が団地内に有るかどうかは、あまり重要視されません。
石巻の核となる中心商業地域が映ったことで、団地全体のポテンシャルは上がってきていたのです。いままでにジワジワと好転していた居住環境が、震災の移転需要に一気に顕在化したともいえます。

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PML値(地震リスク)って何?

PML値(地震リスク)って何?

PML値は、想定地震被害額から算出されており、不動産投資、保険、金融などの分野でよく利用されている地震リスク指標です。(予想最大損失率、Probable Maximum Loss)
50年間に10%を超える確率で起こる地震が発生した場合に、被災後の建物を被災前の状況に復旧するために必要な工事費の、建物価格(再調達原価)に対する割合です。
不動産証券化物件の場合には、10%以下だと耐震性に問題はないとされ、20%以上の場合には、融資が困難になったり地震保険への加入を要求されることがあります。
PML値には算定の統一的基準が無い為、評価会社が独自の手法や基準で判断しており、査定根拠は殆ど公開されていません。統一的な基準や査定根拠等の公開が求められています。
オフィスビルでは賃料、利回りに関連性があるとの調査結果もあり、今後不動産評価にも反映されるようになるかもしれません。

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住宅需要者が分かる!(その3:マンション)・・・フラット35利用者調査報告書

住宅需要者が分かる!(その3:マンション)・・・フラット35利用者調査報告書

マンション全体(新築及び中古)の床面積の全国平均は、72.0平米(21年度は70.6平米)と、やや広くなっています。県別では、もっとも広いのが茨城県92.3平米(21年度は79.7平米)、最小は東京都の65.9平米(21年度は60.1平米)となっています。宮城県は81.8平米(21年度は78.7平米)。マンションについては面積が広くなる傾向がみられます。仙台市内の新築マンションは80平米以上がスタンダードになっています。

マンション全体(新築及び中古)の戸当たり購入価格は、全国平均で3772万円、最高は東京都の4466万円(21年度3891万円)、最低は鳥取県の1909万円(21年度2175万円)。宮城県は2828万円(21年度2759万円)。宮城の平均単価はおよそ平米あたり343200円、坪あたり約113万円となります。中古マンションは築11年以内が51.1%と約半数を占めているという結果もあります。

マンションの融資利用者の平均年齢(全国平均)は39.2歳、家族数は2.4人、世帯年収749.8万円。年収倍率は5.9、手持ち金753.4万円となっています。マンション購入者の世帯年収、平均年齢は戸建住宅の購入者に比べていずれも高いという結果になっています。
首都圏、東海圏で取得年齢が38.8歳と若く、その他地方圏では41.0歳とやや開きがあります。

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住宅需要者が分かる!(その2:注文住宅)・・・フラット35利用者調査報告書

住宅需要者が分かる!(その2:注文住宅)・・・フラット35利用者調査報告書

注文住宅(土地取得の借り入れのないもの)の床面積の1戸当たりの全国平均面積は133.8屐複横映度は135.2屐砲能名しています。最大は山形県の148.2屐∈脳は鹿児島県の120.8屐E豕都は129.1屐宮城県は139.4となっています。地元の有力工務店などの特徴が反映されているものと思われます。


注文住宅(土地取得の借り入れのないもの)の建設費の全国平均は2859万円(21年度は2889万円)、最高は東京の3446万円、最低は宮崎県の2223万円。宮城県は2749万円なので、平米当たりの単価は197200円、坪あたり約65万円となります。融資利用者の世帯年収の全国平均は603.2万円、年収倍率の全国平均は5.4倍、首都圏5.4倍、近畿圏5.6倍、東海圏5.6倍、その他地域5.2倍となっています。


土地付注文住宅の床面積の1戸当たりの全国平均面積は、115.4屐複横映度は115.6屐法∈蚤腓亙^羝の127.1屐∈脳は東京都の99.9屐5楙觚は121.0屐複横映度は124.1屐法
土地取得費を含む所要資金は、全国平均で3558万円(21年度は3560万円)、最高は東京都の5270万円、最低は秋田県の2501万円。宮城県は3374万円(21年度は3437万円)となっています。
土地を小区画化して流動性を増す傾向が強くなってきており、床面積と総額の低下は実感できます。
融資利用者の世帯年収の全国平均は615.1万円、年収倍率については、全国平均6.2倍、首都圏6.5倍、近畿圏6.5倍、東海圏6.6倍、その他地域5.9倍。

111015

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住宅需要者が分かる!(その1)・・・フラット35利用者調査報告書

住宅需要者が分かる!(その1)・・・フラット35利用者調査報告書

住宅金融支援機構から公表されている資料は、フラット35を利用した需要者と、需要者が求める住宅の姿が垣間見えます。

●調査対象は、新築(注文住宅、建売、マンション)が約80%、中古(住宅及びマンション)が約20%、と新築は中古の4倍です。また、マンションは全体の約27%、一戸建住宅は73%。フラット35は戸建住宅に厳しい技術基準を設けて、住宅政策的な側面もあることから、戸建住宅に対して利用されることが多いようです。

●年代別では、30歳代の利用が増えており、40歳代までの利用が全体の約88%。主に30〜40歳代の利用が大部分と言えます。40歳以上の各年齢層の構成比が減少しています。雇用、年金問題等、将来的な問題も影響しているようです。

●特に土地付注文住宅は30歳代が58.8%も占めており、この世代(団塊ジュニア)はこだわりのある住宅を求める傾向が強いと考えられます。

●マンションの家族数は、1人が減少傾向にあります。前年の29.4%から平成22年には21.6%と大幅な減少です。全体でも1人世帯と2人世帯の構成比が低下しています。フラット35や住宅ローン減税、住宅エコポイントなどの政策効果により、潜在的にマンションを求める需要者層の住宅取得マインドが高まったと言えるかもしれません。

●世帯年収は400万円から799万円が62.5%、799万円までだと全体の約80%となっています。全体では年収400万円未満の構成比が低下。特にマンション、中古マンションで低下が顕著となっています。比較的買い易いといわれる中古マンションに対してフラット35の適用が難しくなっている可能性も考えられます。

フラット35利用者調査(住宅金融支援機構)⇒

111013

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今年の地価調査価格の変動率は?

今年の地価調査価格の変動率は?

今年の地価調査(基準地価)は、大震災後はじめての地価の公表として注目を集めています。津波被災地域である石巻市では、高台地の需要が高まり上昇ポイント(石巻市あけぼの)もありました。最大下落率は、津波被害を受けた東松島市7-1の18.2%。浸水地域で高い下落率を示した一方で、緊急避難的移転需要があった地域では横ばい、あるいは下落幅が縮小しています。

変動率は昨年の7月1日からの年間変動率のため、震災前の3月までの変動率と震災後の変動率を分けて考える必要があります。3月の震災までは下落していた地域が大部分なので、震災前の3月までの下落幅を、震災後の3月から7月の約4カ月の上昇分で圧縮されていることに注意する必要があるということです。
例をあげると、昨年7月1日から今年3月までの変動率が−3.2%、(年間-4.8%)、3月から7月まで+1.8%(年間+5.4%)でも−1.4%の下落となります。
地価調査の変動率は震災前の8カ月を含んでいることを前提に見ることが大事です。

沿岸地域では、需給が逼迫して需要者が求める物件がない状態が今でも続いていると聞きます。公表されている変動率よりも現在は強含みである可能性が大きいといえます。

地価調査の概要(国交省)
標準地・基準地検索システム(国交省
110922

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基礎のひび割れ・・大丈夫かな?

基礎のひび割れ・・大丈夫かな?

木造住宅の基礎は、「ベタ基礎」、「布基礎」が一般的です。どちらの基礎形式にするかは、地耐力(地盤の軟弱、地層構成)に応じて選ばれます。布基礎よりベタ基礎の方が地盤に対して対応範囲が広く、比較的地盤が良好であれば布基礎、不均質な軟弱地盤では杭基礎が用いられます。地盤に応じた基礎形式と基礎の形があります。この選択を誤ると、地震などで不同沈下を生じる恐れがでてきます。

基礎のびひ割れ(クラック)は
●「著しいひび割れ」:幅0.5ミリ以上のもの
●「補修が望ましい劣化現象」:幅0.3ミリ〜0.5ミリ未満
●「補修不要」:幅0.3ミリ未満のもの
とされています。
表面からの深さが20ミリに達すると、雨水が進入して内部の鉄筋が膨らんでしまい鉄筋が露出する著しいひび割れ「ポップアウト現象」が起こる場合があるので、早めの修復が必要です。

基礎の立上がり部分にモルタル塗の表面仕上げを施すケースも多くみられます。表面モルタルは比較的割れやすく、基礎本体にはひびが無い場合もあるので、深さの計測をするなどして慎重に見極める必要があります。

110914

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被災宅地危険度判定

被災宅地危険度判定

東日本大震災後、仙台市や宮城県の要請により、宅地の被害の発生状況を迅速かつ的確に把握するために、被災宅地危険度判定士が危険度判定を行いました。宅地の二次災害を軽減・防止し住民の安全を確保することを目的としています。建物の応急危険度判定の宅地版と言ったところです。
仙台市からは5月19日までに調査された結果である「主な宅地被災箇所分布図」が公表されており、一定のまとまりがある被災箇所が示されています。おおまかな危険箇所しか分かりませんが、地震の被害の大きかった地域が見てとれます。
太白区と泉区の比較的古い団地の盛土された地域に被害が多いようです。昭和40年代頃に造成された団地には、玉石擁壁などの既存不適格擁壁がまだたくさん残っていたのも原因と考えられます。

仙台市「被災宅地危険度判定の結果」⇒
110826

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地震災害後の建築物判定・・・「半壊」?「半損」?「中破」?

地震災害後の建築物判定・・・「半壊」?「半損」?「中破」?

地震被災後の建築物判定は何種類かあるため、分かりにくく混乱される場合も多いかと思います。整理すると、被災後の建築物の判定には大きく次の3種類があります。

1.被災建築物応急危険度判定
地震直後すぐに、建築士等の一定の研修を受けた応急危険度判定士が危険度を判定します。余震による建築物が倒壊、部材の落下等の二次被害を防止するために行い、被災者がそのまま建築物を利用できるかどうかを判定するために、公共団体が行う調査です。「調査済」(緑)、「要注意」(黄)、「危険」(赤)の判定ステッカーが貼られます。この判定についての責任は判定実施主体の地方自治体が負うことになります。

「応急危険度判定とは」⇒

2.被災度区分判定
建築物の残存耐震性能を把握し建築物を継続的に使用するためにはどんな補修、補強をしたらよいか、専門技術者が調詳細に査し復旧方法を決定します。一定の費用を要します。判定区分は「軽微」、「小破」、「中破」、「大破」、「倒壊」。

3、罹災証明の家屋の財産被害程度認定のための判定
被災者生活再建支援法等による、各種支援、税の減免の申請のため必要となる家屋の被害程度を市町村長が証明するものです。家屋の損害割合を算出して、被害程度(全壊、半壊等)が市町村により認定されます。東日本大震災においては、長期避難エリア内での罹災証明取得を不要化、罹災証明の代わりに全壊であることが確認できる写真の添付で可・・等の緩和措置があります。判定区分は「全壊」、「大規模半壊」、「半壊」、「一部損壊」。

り災証明書のための建物被害認定のしくみ(仙台市)⇒

その他に、建物に地震保険に付保している場合には、「全損」、「半損」なのか保険会社に査定してもらう必要があります。保険会社の調査と罹災証明の調査は異なるので注意が必要です。またそれぞれの、調査の結果に微妙な矛盾が生じている場合もあるようです。

110825

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震災後、仙台オフィス需要は強含みで推移

震災後、仙台オフィス需要は強含みで推移

三鬼商事の「仙台の最新オフィスビル市況、2011/07」によれば、仙台ビジネス地区の6月の平均空室率は16.5%。震災後4月17.80%、5月17.14%と空室率は徐々に改善されています。6月についていえばこの1ヵ月で約3千坪の空室面積が減少したとのことです。
震災で被害を受けたビルからの借り換え需要、郊外から中心部への移転、復興支援団体、企業の分室開設などが背景にあるようです。特に注目すべきは、新築ビルが高稼働といことです。以前は新築後のテナント募集が厳しく、長期間空室を抱えるケース多かったのですが、耐震性が強い新築ビルに人気が出てきて、竣工後、短期間でテナントが埋まるということもあるようです。
同調査による平均賃料は坪当たり9092円で前年同月比で1.23%の下落ということですが、駅東地区を除いて前月よりやや上昇気味です。
今後はこのような震災特需がいつまで持続できるのか注目されます。

三鬼商事「仙台の最新オフィスビル市況 2011.07調査月報」
110804

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マンション購入の際の年収倍率と返済割合

マンション購入の際の年収倍率と返済割合

東京カンテイから5月に発表された「東京カンテイ、2010年新築マンション価格の年収倍率」によると宮城県の平均年収は448万円、70屬凌恵曠泪鵐轡腑麒振儔然覆2299万円、年収平均倍率は5.13倍ということです。2009年の5.56倍に比べて、新築マンションンはやや買いやすくなっているようです。
2300万円の新築マンションを全額、年率2.5%、30年の住宅ローンで購入(均等払)した場合、月々の支払いは約90800円、25年では約103000円になります。年収を450万円とした場合その返済額の所得に対する割合は、30年ローンで24.2%、25年で27.5%です。
住宅ローンを組む時、よく言われる無理のない返済額の割合とだいたい符合します。
東京カンテイの同調査では、東京都は平均年収618万円、平均マンション価格5866万円で、年収倍率は9.49倍となっています。30年の住宅ローンでは月々の支払いが232000円、収入に対する返済割合は約45%になります。

東京カンテイ、2010年新築マンション価格の年収倍率
110729

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東日本大震災後の宮城県不動産市場動向に関するアンケート結果

東日本大震災後の宮城県不動産市場動向に関するアンケート結果

7月11日に宮城県不動産鑑定士協会から発表された県内の不動産取引業者からのアンケート分析によると、6月1日時点の住宅地価格DIは県内全体では、横ばいかやや上昇傾向。気仙沼、石巻を中心とする沿岸北部エリアでは強含み。中古住宅も沿岸北部エリアや名取、岩沼を中心とする沿岸南部エリアで上昇傾向がやや強いようです。津波被害を受けた地域では高台の直ちに入居可能な中古住宅に緊急避難的需要が集まっています。これまでは目立った高値取引も一部の地域でしか見られなかったとのことですが、売物件は底をつき供給不足が続いており、今後の地価が注視されます。
一方で、津波被災エリアの3ヶ月後の予測DIは大きくポイントを下げていることから、需要の高まりは長期的には続かないとの見方が一般的です。
徐々に雇用・所得不安が徐々に顕在化して、住宅ローンを使っての取得が困難になると考えられます。政策的なバックアップが待たれるところです。

東日本大震災後の宮城県不動産市場動向に関するアンケート調査結果
110713

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国交省がマンション修繕積立金のガイドライン策定

国交省がマンション修繕積立金のガイドライン策定

分譲マンションの所有者が毎月払う修繕積立金の額が低くいため、修繕工事費が不足する問題が生じています。
マンション管理組合では、長期修繕計画を作り、毎月、所有者から積立金を徴収しています。今は大分少なくはなりましたが、分譲時に割安感を出すために修繕積立金が意図的に低額に抑えられることがしばしばありました。こうしたマンションでは修繕工事の必要からいざ値上げとなると、所有者間で合意が得られず、工事費が不足するといった問題が生じます。戸数の少ないマンションでは、徴収される積立金総額がそもそも少ない為特にこうした問題が起こりやすいようです。
国土交通省が2008年度に行った調査によれば、約2割のマンションで積立金が足りず、管理組合が金融機関からの借り入れなどをしていたとの調査結果もあります。
こうした背景により、平成23年4月国土交通省は、修繕積立金額の目安を示したガイドラインを策定しました。このガイドラインでは、新築マンションを購入の際に参考になるように、積立金の目安となる金額を示してあります。
具体的な、修繕計画を適正な積立金の平均額や中心となる価格帯を算出してあり、例えば、15階建未満で、延べ床面積が5000〜10000平方メートルのマンションの、専有部分面積が80平方メートルの場合、積立金の平均額は毎月1万6160円となります。

国土交通省、マンション修繕計画ガイドライン

110706

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閉店したの? 今、沿道サービス施設地域では何が?

閉店したの? 今、沿道サービス施設地域では何が?

国道4号バイパス、北環状線などの幹線道路沿いの、ファミリーレストラン、物販、レンタルショップなどでは、震災後3カ月たった今でも、閉店しているお店をよく見かけます。
仙台市の郊外にある、食事も買い物も映画もなんでもそろっている大型商業施設などにお客が流出して、だいぶ前から幹線道路沿いのお店は素通りされてしまっています。こうした影響で、以前から収益が悪化しているファミレス等が多く、震災を契機に閉店・撤退を考えているお店が結構多いようです。市内のいたるところに出店していた、よく利用していたハンバーグチェーン店でもお店を絞り込んでいるようです。
沿道サービス施設の空き店舗が増えているという不動産屋さんからの情報もあります。
震災の影響はこんなところにも出ているのですね・・。

110620

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大震災の不動産市場への影響

大震災の不動産市場への影響

現在、宮城県不動産鑑定士協会では宮城県内の不動産業者さんに、震災後の県内不動産市場動向についてアンケートを実施しています。アンケートの集計・発表は7月初め頃になる予定です。不動産取引・賃貸市場・需要が増えると予測される不動産タイプ等に震災が及ぼしている影響の程度が明らかになることを期待しています。
これとは別に、ニッセイ基礎研究所では既に不動産実務家・専門家に対して行った東日本大震災の不動産市場への影響のアンケート結果を公表しています。それによれは今後不動産市場で重要視されるリスクとして、東京一極集中リスク、震災津波リスク、電力不足・停電リスクがあげられており、今後選別が厳しくなると懸念される不動産タイプとしては、分譲マンション、オフィスビル、ホテルが上位となっています。
110616

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被災住宅相談について

被災住宅相談について

仙台市内の住宅団地でも、玉石擁壁が崩れたままだったり、瓦が落ちてビニールシートで応急的に凌いでいる建物をまだたくさん見受けられます。工事業者もフル稼働でやってくれているものの、発注に追いつかないようです。これから、梅雨に向けて二次災害がますます心配です。

震災で被害のあった建物や擁壁の修繕には、
住宅の応急修理制度
被災者生活再建支援制度
宅地防災工事資金融資
住宅金融支援機構融資の返済方法の変更の拡充   等々、
いろいろな支援制度が適用される可能性があります。
「被災住宅相談マニュアル」宮城県土木部建築宅地課のホームページによくまとまっています。
補修工事の前にこうした支援制度のチェックをお勧めいたします。
110607

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固定資産評価額と公示価格などをどうみるか?

公示価格、相続税路線価、・・あなたが不動産価格を知りたいと思った時、安直にこれらの公的評価をそのまま利用するのは危険すぎます!市場価格と公示価格ベースはほぼ同じですが、相続税路線価は公示価格の約8割、固定資産税路線価は公示価格の約7割の水準で決定されています。まずこれが基本です。
詳細にみてみると、公示価格はその年の1月1日時点の価格で、公示ポイントの個別的要因(道路方位、角地、形状、二方路等)が考慮済みの価格です。相続税路線価も1月1日時点の価格で、その路線に接する税法上の標準的画地の価格であるため、対象地に価格を置き換えるためには、時点修正と対象地の個別的要因を考慮する必要があります。固定資産税評価額の評価替えは3年に一回であり、7月1日時点の時点修正率は公表されていますが、角地加算等の税法上の独特のルールで算出された価格であるため市場価格をダイレクトに反映していません。したがって、公示価格、相続税税路線価、固定資産評価額は、いずれもそのままでは実際の対象不動産の市場価格とはいえない場合が多いのです。
また、建物がある場合はもっと複雑です。建物と土地の一体価格は、単純に土地価格と建物価格を足したものとは言えません。建物と土地の一体としての収益性や市場性を反映して総額が決まってくるからです。建物は築年後相当年数を経過している場合には、市場価格はゼロに近く、中には建物を取壊した方が合理的と考えられる場合もあります。その場合は土地建物の価格としては更地価格から取壊し費用を控除した価格となります。しかしながら、建物の固定資産税評価額は築後何年経っても、一定の率が残存価格として残る仕組みになっており、実際の市場価値は限りなくゼロに近いにも関わらず、残存価値として税務上大きな額が残っているケースも見受けられます。

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余震による二次的被害を防ぐために・・

余震による二次的被害を防ぐために・・

余震の二次的被害を防ぐ応急危険度判定が、県内の建築士らのボランティア約2500名で行われています。河北新報の報道によると宮城県内では一部終了しており、3月26日現在で、立ち入りが危険とされた建物は2500棟を超えたそうです。
仙台市では倒壊の危険性が高く立ち入りが危険とされた建物は849棟、要注意が1453棟。
新聞記事によれば応急危険度判定に関する窓口は仙台市の建築指導課、県建築士事務所協会。

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あなたのいる、その建物は新耐震基準?

あなたのいる、その建物は新耐震基準?

新耐震基準は1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物について施行されています。マンションの建築工事は約1年から1年半かかるとして、おおむね昭和57年の秋以降に竣工した物件は新耐震基準に適合しているといえます。
税法上は、不動産取得税についていえば、登記上の建築日付が、昭和57年1月1日以降は新耐震基準に適合すると「みなす」ことになり、税金の軽減措置が受けることができます。この適用は一戸建、マンションの区別はありません。
注意したいのは建築基準法に定める耐震基準はあくまで最低基準といえるもので、大地震にかろうじて倒壊を免れる程度ということです。震災後、住み続けられるという保証はなにもありません。

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