インフォメーション│ケー・シー評価システム
岩沼市は、仙台空港周辺の賑わい創出を目指す地域活性化施設「空の駅」の整備に向けた、新たな基本計画案を公表しました。本プロジェクトは一度、事業者の負担の大きさから公募が不調に終わりましたが、市が事業用地を直接保有・拡大する方針に転換。民間企業の参入障壁を大幅に下げることで、実現に向けた舵を切り直しました。
建設予定地は、仙台空港フロンティアパーク内の約4.6ヘクタール。東北の魅力を発信するコンシェルジュ機能やフードテラス、ものづくりラボなどを備えた広域交流拠点を想定しています。注目すべきは、岩沼市が昨年度のインバウンド滞在増加率で全国トップを記録している点です。空港の24時間化を追い風に、観光・物流のハブとしての機運はかつてないほど高まっています。
今後は2027年度から事業者の公募を開始し、2031年度の供用開始を目指すスケジュールです。先に述べた仙台市における国外転入の急増と合わせ、仙台圏の国際化・活性化は「点」ではなく「面」の動きとして加速しています。空港至近での大規模なインフラ整備は、周辺の地価や賃貸需要、さらにはビジネス拠点としてのポテンシャルを大きく引き上げる一石となるでしょう。
→岩沼市「仙台空港周辺地域活性化施設整備運営事業の再検討について」
仙台市は、活気ある都市空間の形成と経済の持続的発展を目指し、「せんだい都心再構築プロジェクト」の主要な2制度を改正しました。本プロジェクトは現在までに10件が認可されており、今回の改正でさらなる活性化を図ります。
主な改正点として、まず市街地再開発事業への補助金上限を撤廃します。昨今の建築コスト上昇に対応し、大規模なビル建設を強力に後押しする体制を整えます。また、企業誘致助成金は、固定資産税ベースの支援から「オフィス賃料への助成」へと軸足を移し、IT企業や研究開発拠点の呼び込みを重点化する仕組みへ転換します。
これらの新制度は令和8年4月から本格運用され、適用期限は令和12年度（2030年度）末までとなります。期限を設けることで、官民連携による集中的な都心機能の強化と、新たなにぎわいの創出を急ぐ狙いです。
認可された物件は表のとおり現在10件ですが、このほかに青葉区一番町4丁目及び一番町1丁目の案件が予定されています。
仙台市の人口動態が大きな転換点を迎えています。令和5年から7年にかけての社会増加は、その約73％を国外からの転入が占めました。
特筆すべきは、国内からの流入が変動を見せる一方で、国外からの増加数は令和5年の2,111人から令和7年には2,771人へと右肩上がりで推移している点です。背景には、「学都」として培ってきた留学生の受け入れに加え、労働力不足を補う就労層の着実な増加があります。
市もこの動きを強力に後押ししています。国家戦略特区を活用した「スタートアップビザ」による外国人起業支援や、仙台多文化共生センター（SenTIA）による多言語サポートなど、制度と生活両面での環境整備が奏功しています。
国内移動に依存しない「国外からの人材獲得」は、今や仙台市の活力維持に不可欠な主軸となっています。
半数以上は、民間の賃貸住宅に居住しているという最近の調査結果もあります。外国人向けのアパート、マンションの賃貸需要は今後ますます伸びていくものと思われます。
タカラレーベン、日本エスコン、フージャースコーポレーションの3社は、仙台市泉区市名坂の旧運転免許試験場市名坂庁舎跡地に、分譲マンション「（仮称）レーベン仙台泉市名坂西棟計画新築工事」を建設します。施工は松井建設に決定しており、間もなく着工する予定です。建設地は仙台市泉区市名坂石止の広大な敷地で、市名坂小学校や商業施設が集積した利便性の高いエリア。計画によれば、建物はRC造地上15階建て、延べ床面積約1万5543平方メートル、総戸数192戸という大規模な共同住宅となります。
周辺環境に馴染む新たなランドマークとしての期待が高まっており、完成は2028年6月下旬を予定しています。泉区エリアにおいて200戸近い供給となる本プロジェクトは、ファミリー層を中心に多くの注目を集めることが予想されます。今後の正式な物件発表や販売スケジュールなどの詳細情報が待たれるところです。
国土交通省の「建築着工統計調査報告」によると、宮城県内の貸家新設住宅着工戸数は、令和6年の9,175戸から減少に転じ、令和7年には6,618戸となりました。
背景には、建築費の高騰や物価高、金利上昇への懸念があり、賃貸住宅事業の収支ライン（損益分岐点）が上昇していることが挙げられます。一方で、マンションや戸建ての価格高騰により、持ち家を断念して賃貸物件へ需要が流れる動きも予想されます。
ただし、エリアによっては供給過剰感も出始めており、事業主による用地取得の選別眼は一層厳しくなっています。
サムティ仙台支店は、青葉区一番町１丁目に15階建ての賃貸レジデンスを計画しています。2026年7月に着工し、2028年8月の完成を目指します。
東北大学片平キャンパスの至近であるため、学生や研究者による根強い賃貸需要があります。加えて、周辺の「一番町」「五橋」「米ケ袋」エリアでは大手デベロッパーによる高価格帯の分譲マンションや学生寮等の供給が続いており、実需・投資両面での注目度が極めて高い地域です。
【物件概要】
■所在地：仙台市青葉区一番町1-17-18、19
■構造・規模：RC造15階建、延べ3500��
■総戸数：70戸（ベタ基礎採用）
■工期：2026年7月初旬〜2028年8月末
サムティはこのほかに
●片平１丁目の住宅支援機構東北支店跡地でRC15階建、総戸数111戸、2027年5月下旬完成予定。
●大町2丁目の仙台市制裁復興記念館の東側でRC15階建、総戸数84戸、2028年3月末完成予定。
●小田原弓ノ町の仙石線「榴ヶ岡」駅徒歩圏でRC11階建、総戸数60戸、2027年11月下旬完成予定。
を計画中です。
アットホームが発表した「全国主要都市の賃貸マンション・アパート募集家賃動向（2026年3月）」によりますと、仙台市においても平均募集家賃の上昇が顕著になっています。この背景には、建築費の高騰を受けて新築物件で強気の家賃設定がなされていることが主な要因として挙げられます。
物件種別で見ますと、マンションではファミリー向け物件が2015年以降の最高値を更新したほか、大型ファミリー向けも高い伸びを見せています。また、アパートにおいても、もともとの供給数が少ない広めのファミリー向け物件を中心に上昇傾向が一段と強まっています。
近年の仙台市は、東北各県からの転入を中心に人口の社会増加が続いており、特に単身層や若年層の流入が賃貸需要を底堅く支えています。こうした需要を背景に、市内の賃料は全体として横ばいから緩やかな上昇傾向にあり、特に駅近や地下鉄沿線、築浅・リノベーション物件などは非常に安定感のある推移を見せています。
その一方で、社会増の恩恵が及びにくい郊外エリアや築年数の経過した物件では賃料の調整も見られており、立地や物件条件による「市場の二極化」がこれまで以上に鮮明になっています。
ナイスは、仙台市青葉区梅田町のJR東照宮駅西側において、分譲マンション「（仮称）ノブレス梅田町計画」の新築を計画しています。設計は空間創造社が担当し、大林組仙台梅田寮の隣接地にあたる約1,968平方メートルの敷地に、RC造10階建て、延べ3,600平方メートル（全46戸）の共同住宅を建設する予定です。
建物は直接基礎を採用して高さ約29メートルで計画されており、敷地内には駐車場も整備されます。2026年7月上旬の着工、2028年3月末の完成をそれぞれ見込んでいます。
建設予定地はJR仙山線・東照宮駅からほど近く、仙台駅までわずか1駅（約4〜5分）という優れた交通利便性を誇ります。
生活利便施設も充実しており、徒歩圏内には「ヨークベニマル仙台東照宮店」などのスーパーやドラッグストアが揃っています。また、2025年に全面開業した「イオンモール仙台上杉」もほど近く、日常の買い物から休日のお出かけまでカバーできる環境です。歴史ある仙台東照宮の緑や梅田川の自然を身近に感じられる落ち着いた街並みは、都市の利便性と穏やかな居住性を両立させています。
近年の仙台市内のマンション市場では、建築コストの高騰に伴い供給価格が上昇傾向にありますが、特に青葉区の文教エリアや駅近物件への需要は堅調です。本計画地周辺は、上杉エリアに隣接する良好な地型でありながら、比較的落ち着いた住環境を求めるファミリー層や共働き世帯からの支持が厚いエリアです。
三井不動産レジデンシャル東北支店が仙台市青葉区木町通二丁目で計画している新たな分譲マンション開発は、今後の地域市場を占う上で極めて注目度の高い案件です。計画地は、地下鉄南北線「北四番丁駅」からほど近い利便性に優れた立地であり、お人形社幼稚園に近接する北五番丁通り沿いの落ち着いた住環境も兼ね備えています。
敷地面積約1,215平方メートルに対し、鉄筋コンクリート造14階建て、総戸数98戸という規模で建設される本計画は、延べ面積約7,000平方メートルに及び、エリア内でも存在感のある大規模な開発となります。設計はＩＮＡ新建築研究所が担当し、建物の高さは48メートルに達する見込みです。また、基礎構造には杭基礎が採用されるなど、堅実な設計内容となっています。
本年7月の着工、そして2028年9月末の完成を目指して進められるこのプロジェクトは、医療従事者や公務員、大学関係者といった幅広い実需層からの高い関心が予想されます。近隣の地価動向や周辺物件の成約価格にも影響を及ぼす重要な供給事例として、今後もその進捗を注視していく必要があります。
和7年における分譲マンションの新設住宅着工戸数は575戸となり、前年の1,578戸と比較して大幅な減少を記録しました。この数字の背景には、令和6年に見られた大型物件の集中による一時的な増加の反動に加え、現在の建設業界が抱える構造的な課題が強く影響しています。特に、長引く建築資材の高騰や人件費の上昇、そして深刻な人手不足は、分譲マンションの投資採算ラインを大きく押し上げる要因となっています。
こうしたコスト増により、デベロッパー各社は事業化に対して慎重な姿勢を強めており、計画されていたプロジェクトの着工を先送りする事例も散見されます。上昇し続ける建築費を販売価格に適正に転嫁できるかどうか、よりシビアな事業性の精査が行われるフェーズに入っています。その結果、供給される物件は、確固たる需要が見込める特定の人気エリアへと明確に絞り込まれる傾向にあります。
今後の供給動向を展望すると、仙台市太白区長町エリアといった「仙台南地区」において、現在も多くのプロジェクトが把握されていることが注目されます。これらのエリアは利便性や住環境の面から高い支持を得ており、コスト増を反映した販売価格帯であっても市場が受け入れる土壌があると考えられています。今後は、需要の強い地域への集中投資が進む一方で、それ以外のエリアとの供給格差が広がる「エリアの二極化」が一層加速していく見通しです。
三鬼商事のOFFICE REPORT SENDAIによれば、2026年3月の宮城県仙台市のオフィスビル平均空室率は5.36％。前期比で0.20ポイント下げました。前年同期比では空室の消化が進んで0.57ポイント改善しています。既存ビルは4.97％と前月から0.18ポイント下げました。新築ビルの空室率は72.56％と高い空室率が続いているものの、前月から3.34ポイント下げました。
新築ビルの工事は進んでいますが、竣工まではしばらく間が空くため、全体的な平均空室率は当分下落傾向で推移すると予測されます。
平均賃料は9,632円/坪で、前年同期比で約2.36％上昇。駅前地区は11,397円/坪と前年同期比で約4.1％の上昇となっています。賃料の上昇圧力が高まっています。
三鬼商事オフィスマーケット⇒https://www.miki-shoji.co.jp/rent/report/branch/2
東日本レインズの「Market Watch 2026年3月度」によれば、中古戸建住宅の平均成約総額は2,778万円、土地面積hあ217.36�屐�建物延べ面積119.14�屐�築年数は24.14年。以年前との比較とほぼ同じとなっています、仙台市の中古住宅市場は成約件数、価格ともに安定的に推移しています。
優良物件がだんだん少なくなってききているため、件数は徐々に減少していくものと予測されます。
仙台市の中古マンションの2026年3月の成約件数は140件で前年比プラス16.7％の２桁増。
成約価格は、平米当たり39.14万円で、前年同期比で10.9％上昇しました。
１年前の2025年3月に比べると、物件の面積は小さくなる傾向がみられ�崔渦舛眩躋曚發笋箴緇佐霙瓦任后Ａ澗療�なトレンドとしては、光熱費の上昇や金利の先高観のマイナス要因もありますが、旺盛な需要は続いており物件不足や新築マンションの販売価高騰が影響して、今後とも上昇基調で推移するといえそうです。
国土交通省の「建築着工統計調査報告」によると、宮城県内の分譲一戸建て新設住宅着工戸数は、令和4年（3,386戸）から減少に転じ、令和7年には2,063戸まで落ち込んでいます。
背景には、コロナ禍以降の建築費高騰に加え、物価高や金利の上昇懸念があり、新築戸建住宅の販売は依然として厳しい状況が続いています。住宅販売各社は、建築費の上昇分を価格に転嫁しても確実に成約が見込めるエリアへと、用地取得の範囲を限定する動きを見せています。
一方、購入希望者の動向を見ると、新築と中古を並行して検討する層が増えており、予算面から新築を断念し、中古住宅を選択する傾向が顕著です。その結果、中古戸建住宅の売り物件は増加傾向にあり成約状況は堅調に推移しています。
令和８年の地価公示が３月27日発表されました。
宮城県全体では住宅地の年間平均変動率は+2.8％（昨年は4.2％）、商業地は4.6％（4.9％）、工業地は8.6％（8.5％）といずれの用途も上昇幅が縮小しました。
仙台市においても、住宅地は4.3％（6.3％）、商業地は7.8％（8.3％）で上昇幅は縮小しましたが、工業地は前年と同じ17.7％（17.7％）と大きな上昇となりました。住宅地を県全体でみると、仙台市及び名取市、岩沼市、利府町等で高い上昇となっています。
●不動産鑑定お役立ちガイドに今回の公示価格の概要を掲載しております。
⇒令和８年地価公示価格の概要（仙台市）
三井住友トラスト基礎研究所の「不動産市場・ショートレポート」2024年5月14日 公表されました。
日本の不動産市場は、国内外の投資家にとって引き続き魅力的な選択肢であると、このレポートは示しています。特に、東京のイールドギャップが他の主要都市と比較して厚いことが、海外投資家にとっての大きなインセンティブとのことです。これは、投資収益率と長期国債の利回りとの差が大きいことを意味し、リスクに対する報酬が高いことを示唆しています。
一方で、世界的な金利の上昇傾向は、未実行資金の蓄積をもたらし、投資額を減少させるなど投資家の行動にも影響を及ぼしています。特に、中国を含む海外投資家の日本への不動産投資が減少しており、これまで活発だった国内投資家の動きも銀行等を中心にやや減速傾向がみられます。
【概要】
・豊富な不動産投資資金が日本に流入しやすい環境は続いている
・投資家動向には変化が見られるが、今後の大きな変化は想定していない
・融資環境は緩和的な状況が続き、融資条件に大きな変化は生じにくい
・キャップレートの低下基調は止むものの、低水準での推移が続く見通し
不動産市場・ショートレポート 三井住友トラスト基礎研究所
2023年の7〜9月度の仙台市の中古マンション平均成約価格は、2,604万円で前年比プラス10.0％の上昇となり、価格は上昇気味。
成約件数は、前年同期比で久々の増加となりました。中古マンション市場はリノベーション後の販売が一般化しており建材価格の上昇も加わって、販売価格は今後も上昇傾向で推移すると考えられます。
レインズデータライブラリー⇒ http://www.reins.or.jp/library/2023.html
2023年の10〜12月度の仙台市の中古住宅の平均成約価格は、3,191万円で前年比プラス22.1％の大幅上昇となり、２期連続でに前年同期比を上回りました。
詳しくみてみると、地価水準の高いところや、比較的広い面積の中古住宅で、5,000万〜1億円程度の高額取引が散見され、これらが全体を押し上げているようです。
物価高や建築資材の高騰で住宅取得マインドは慎重姿勢が強くなってきているため、取引件数はやや減少傾向で推移しています。
レインズデータライブラリー⇒ http://www.reins.or.jp/library/2023.html
旧メルパルク跡地では解体工事が進んでおり、野村不動産などにより大型マンションが建築予定です。（詳細は未定）さらに、二十人町通り沿いとその背後で分譲マンションの計画があります。延べ床面積と総戸数からみると、両者ともにコンパクトマンションとなるようですが、ナイスのマンションはほぼワンルームに近い単身者用の分譲マンションになるとみられます。
�．淵ぅ�：宮城野区二十人町。敷地面積646.25�屐�RC15階建て延面積2615.28�屐�70戸
24年4月着工予定、26年1月末完成予定。二十人町通り沿い。
�▲札鵐肇薀訌躪膤�発と三信住建：宮城野区榴ヶ岡。「（仮称）クレアホームズフラン榴岡」、RC15階建て延面積3485�屐�63戸、24年6月着工、26年3月末完成予定。二十人町通南側背後。
建物の耐震基準で注意すべきは、
1.新耐震基準（1981年・昭和56年）：宮城県沖地震を受け大きく改正されました。1981年5月31日以前の基準は「旧耐震基準」と呼ばれています。
そしてもうひとつ・・
2.新・新耐震基準（2000年・平成12年）：阪神淡路大震災を受け、新耐震基準がさらに改正されました。これは「2000年基準」と呼ばれています。
能登半島地震では、群発地震によるダメージの蓄積もあって、旧耐震に加えて新耐震の建物の被害も多かったとのことです。一方で2000年以降の家屋の被害は少なかったとの調査もあるとのことです。
中古住宅の取引に当たって、新耐震基準（1981年）は広く認識されているところですが、1981年から2000年まではグレーゾーンとして改めて認識し、その耐震性を再確認する必要があるようです。
さらに、建物がしっかり建築されても、液状化による建物の倒壊も珍しくないため、ハザードマップによる災害リスクの確認や地盤改良工事の必要性なども、売買等に当たっての不動産の調査や建物の建築等に当たっては必須となります。
耐震性は、居住者の命に係わるだけでなく、将来にわたっての住宅の資産価値に直結します。
２０２２年の調査によれば、工場立地について、東北管内（６県）で立地した企業が重視する選定理由のトップは「地価」、２位に「国・地方自治体の助成」、３位は「工業団地である」、４位「市場への近接性」、５位「地方自治体の誠意・積極性・迅速性」、６位「人材・労働力の確保」と続きます。
全国的にみると、工場立地はバブル景気時の１９８９年がピークであり、現在は、件数・面積ともにピーク時の４分の1程度に減少しています。
また、高速インターチェンジから５Km以内の立地が全体の約半数となっており、高速ICとの接近性が重要視される傾向があるとの結果となっています。
2021〜2022年の宮城県の工場の立地件数は２１件、立地面積は48haです。東北地方の工場立地の業種は生産用機械・食料品関連が多くなっています。
昨年から今年にかけては、大衡村にＰＳＭＣの工場進出が発表されるなど、宮城県や岩手県を中心に半導体関連企業の進出が特に多くなっています。
2022年工場立地動向調査の結果について⇒https://www.meti.go.jp/statistics/tii/ritti/result-2/pdf/r04gaiyoshiryo.pdf
JR東日本グループの仙台ターミナルビルは、仙台市若林区の沿岸部の「JRフルーツパーク仙台あらはま」の隣接地10.6ヘクタールを仙台市から借りて事業を拡大する。現在の約2倍の広さにする計画で、2027年の開園予定です。総事業費は20億円。同施設は21年の開業で現在は約11ヘクタールを活用しています。開業から2年半で30万人が来場したということですが、整備後は年間約50万人を見込んでいます。圃場や飲食エリア、東日本大震災の震災史料館を整備し、イチゴやブドウなど現在栽培する8種の果物のほか、サクランボなど新たに3種栽培を始める計画とのことです。
沿岸部の津波被災地である集団移転跡地で、災害危険区域に指定されたため住宅等の利用が制限されており、震災後仙台市が買取、震災後の利用が問題となっていたエリアです。
JRフルーツパーク仙台あらはま⇒https://stbl-fruit-farm.jp/arahama/
東京カンテイが23年10月31日に公表したマンション年収倍率（70�峇校察砲砲茲襪函�22年の新築マンション年収倍率は全国平均で9.66倍と前年から0.73拡大しました。
宮城県は、新築マンションで9.75倍（前年9.79）、中古マンションで8.05倍（前年8.63）となっています。平均年収が減少するなかで、宮城県の新築マンションは平均倍率は新築はほぼ横ばい、中古はやや縮小しています。
個人的には、仙台市内に限っては新築価格は横ばい、中古価格はやや上昇気味の実感です。
年収倍率がやや下がったのは、新築も中古も取引されるエリアが広範囲となったため、平均価格が下振れしたためと考えられます。
「新築・中古マンション価格の年収倍率 2022」
コロナ禍後は、ウッドショックやアイアンショックのダブルショックで建築費が高騰しています。新築住宅建設が、地価上昇やコスト高で難しくなるなか、中古住宅がますます注目されてきました。
不動産鑑定お役立ちガイド⇒
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空き家や借地権の価格査定、売却時の費用等についてもご相談ください。
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住宅地の平均変動率は県全体で1.7%で、11年連続の上昇となりました。仙台都市圏の地価上昇が全体をけん引した形となっており、仙台都市圏以外では、下落乃至横ばい傾向の地点も多くみられました。
商業地は県全体の平均変動率あ3.9%で、こちらも11年連続の上昇で上昇幅は拡大しています。仙台市の地価上昇が全体を大きく引き上げた形となっており、商業地も仙台市以外ではマイナス傾向が多くみられました。
工業地も仙台都市圏の仙台市及び富谷市において、物流施設用地需要が旺盛で年間10%を超える地価の上昇がみられました。
詳細は、「不動産鑑定お役立ちガイド」をご覧ください。
フージャースアセットマネジメント（東京都中央区日本橋室町４の３の１６ 藤井幸雄代表取締役社長）は、仙台市青葉区木町通に賃貸マンション「デュオフラッツ仙台木町通」（仮称）の新築を計画。建設場所は仙台市立木町通小学校の南側で、北三番丁通り沿いとなる仙台市青葉区木町通１丁目地内の敷地５７５・５０平方�叩�
計画ではここに、ＲＣ造１１階建て、延べ２６１０・５８平方�辰韮牽宛佑鯣�える共同住宅を建設する。
着工は７月、完成は２０２４年９月末を予定している。
近隣では、同じくフージャースアセットマネジメントが２４年３月３１日完成予定で、共同住宅（戸数４６戸）ＲⅭ造１３階建て、延べ２４３６．９６平方�辰侶�築が進捗中。
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⇒１０�嵬に�の小規模な増築で建築確認申請が不要となる場合であっても、後でスムーズな売買やローン審査の支障となり、後で登記をしようとしても簡単にはいかないことが多いため、増築登記は必ず必要になります。
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